Заплатил за 90 лет — выселили через 30: решение суда о лизхолде

Формула «30+30+30» годами остаётся одной из самых популярных в продажах недвижимости на Пхукете: аренда на 30 лет с двумя продлениями ещё по 30 лет, которую часто преподносят как «аренду на 90 лет». Недавнее решение Верховного суда Таиланда показывает, почему к такому обещанию стоит отнестись очень внимательно до покупки.

Что решил суд

В деле Верховного суда № 4655/2566 арендодатель — тайское физическое лицо — сдал иностранцу землю и строение на 30 лет и пообещал продлить аренду ещё на два срока по 30 лет. Арендатор заранее оплатил все три срока: 1,5 млн бат за первый и по 600 000 бат за каждое продление.

Когда первые 30 лет истекли, арендодатель обратился в суд с требованием выселить арендатора. Арендатор подал встречный иск, требуя обязать арендодателя заключить обещанный договор на новый срок.

• Суд первой инстанции встал на сторону арендатора.
• Апелляционный суд отменил это решение и постановил освободить участок.
• Верховный суд подтвердил выселение и обязал арендатора выплачивать 30 000 бат в месяц в качестве убытков за каждый месяц нахождения на участке после окончания аренды.

Почему: ограничение в 30 лет

Тайский закон (статья 540 Гражданского и торгового кодекса) ограничивает аренду земли и строений сроком не более 30 лет. Суд указал: если бы стороны могли частным образом закрепить продления сверх этого срока, ограничение в 30 лет потеряло бы смысл. Кроме того, экономические условия меняются: никто не может справедливо определить арендную плату более чем на 30 лет вперёд, и одна из сторон почти наверняка пострадает.

Важно: суд не признал недействительным сам договор аренды. Первый 30-летний срок остался в силе. Принудить к исполнению нельзя было именно обещание продления.

Что это значит при покупке в лизхолд

• Считайте лизхолд сроком на 30 лет, а не на 90. Оценивайте объект и его цену исходя из фактически зарегистрированного срока.
• Пункт о продлении — не гарантия. С учётом этого решения не стоит рассчитывать, что суд обяжет собственника или застройщика предоставить второй и третий сроки.
• Предоплата продлений — риск. В этом деле арендатор заплатил 1,2 млн бат за продления, которых так и не получил, и всё равно был выселен.
• Продление всё ещё возможно, если обе стороны согласятся на него в будущем, — но это будет новое соглашение, а не то, на что можно полагаться сегодня.

Будьте осторожны с советчиками

Именно в вопросах лизхолда покупатели чаще всего получают слишком оптимистичные, неполные или просто неверные советы. Некоторые агенты, «консультанты» и даже отдельные юристы называют 30+30+30 надёжным правом на 90 лет, говорят о «зарегистрированных» продлениях, когда зарегистрирован только первый срок, или рекомендуют схемы — например, с номинальными акционерами, — которые несут реальный юридический риск. Их советы не всегда независимы: юрист, которого порекомендовал продавец или который получает оплату через застройщика, может работать не в ваших интересах. 

Несколько простых правил защитят вас:

• Нанимайте своего тайского юриста по недвижимости, а не того, кого привёл продавец, и просите изложить риски письменно.
• Уточняйте, что именно зарегистрировано в Земельном департаменте и на какой срок. Проверяйте документ на землю и зарегистрированный договор аренды сами.
• Читайте тайскую версию договора — при расхождениях обычно приоритет у текста на тайском языке.
• Насторожитесь, если вам называют схему «на 100% безопасной», «гарантированной» или «так делают все».

Решения Верховного суда Таиланда можно найти по номеру дела в официальной базе: deka.supremecourt.or.th (сайт на тайском языке).

Это общая информация, а не юридическая консультация. Толкование этого решения и его влияние на другие договоры могут отличаться; перед внесением любого депозита обязательно проверьте свой договор у независимого тайского юриста по недвижимости.